相続した不動産の「価値」には、目的によって複数の評価額が存在します。相続税の申告に使う相続税評価額、固定資産税の計算に使う固定資産税評価額、そして実際に売却するときの市場価格（実勢価格）は、それぞれ算定方法も水準も異なります。
これらを混同すると相続税の計算を誤ったり、売却時の価格予測が外れたりします。この記事では各評価額の仕組みと使い分けを整理します。
- 相続税申告では「路線価方式」または「倍率方式」で評価した相続税評価額を使う。
- 路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は公示価格の約70%が目安。実勢価格とは別物。
- 小規模宅地等の特例（最大80%減額）が使えると相続税負担が劇的に軽くなる。
- 不整形地・借地権・高圧線下など評価が下がる要因を把握すると節税につながる。
- 売却前には必ず不動産会社の査定を取得し、実勢価格を把握すること。
相続税評価額の仕組み
相続税の申告に使う不動産の評価は、国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて行われます。土地と建物で評価方法が異なります。
建物の評価 建物（家屋）は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。市区町村が毎年発行する「固定資産税・都市計画税納税通知書」に記載されており、役場の窓口でも証明書として取得できます。
土地の評価 土地は「路線価方式」か「倍率方式」のいずれかを使います。
路線価方式
路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点の評価として、道路（路線）に面する標準的な宅地1㎡当たりの価格を設定したものです。毎年7月ごろ公表され、国税庁の路線価図で確認できます（単位：千円/㎡）。
路線価は**公示価格の約80%**を目安に設定されています（財産評価基本通達1項）。
計算式 相続税評価額 ＝ 路線価（円/㎡）× 各種補正率 × 地積（㎡）
補正率には、奥行補正・不整形地補正・間口狭小補正・角地加算などがあり、土地の形状・接道状況によって評価額が変動します。
倍率方式
路線価が設定されていない地域（農村部・山間部など）では倍率方式を使います。
計算式 相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
評価倍率は国税庁の「評価倍率表」で地域ごとに公表されています。
固定資産税評価額との関係
固定資産税評価額は、市区町村が**公示価格の約70%**を目安に設定し、3年ごとに見直します。以下の用途に使われます。
- 固定資産税・都市計画税の計算基準
- 不動産取得税の計算基準
- 登録免許税（相続登記）の計算基準
- 建物の相続税評価額（そのまま使用）
路線価方式による土地の相続税評価額は固定資産税評価額と直接連動はしませんが、公示価格を基準に設定されているため間接的に関係があります。
実勢価格（市場価格）との違い
実勢価格は実際の不動産市場での取引価格です。需給バランス・立地・建物状態・マクロ経済環境により日々変動し、公的な評価額とは独立しています。
| 評価の種類 | 設定主体 | 公示価格との関係 | 主な用途 |
|---|---|---|---|
| 路線価 | 国税庁 | 約80% | 相続税・贈与税の土地評価 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 約70% | 固定資産税・登記費用など |
| 公示価格 | 国土交通省 | 100%（基準） | 土地取引の指標 |
| 実勢価格 | 市場 | 地域・時期で変動 | 実際の売買 |
好立地の都心物件では実勢価格が公示価格を大幅に上回るケースもあり、「相続税評価額が低い ＝ 安い土地」とは限りません。
小規模宅地等の特例（最大80%減額）
相続した土地が一定の要件を満たす場合、小規模宅地等の特例（租税特別措置法69条の4）により評価額を大幅に圧縮できます。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
例えば、路線価ベースで5000万円の土地（330㎡以内の自宅）に特定居住用の特例を適用すると、評価額が1000万円まで圧縮されます。相続税の基礎控除（3000万円＋600万円×法定相続人数）と組み合わせると、相続税がゼロになるケースも少なくありません。
評価が低くなる土地の特徴
以下の特徴がある土地は、補正率の適用により評価額が下がります。節税の観点から把握しておくべき要素です。
- 不整形地（L字・三角形・旗竿地など）：不整形地補正で評価減
- 間口が狭い土地（2m未満・4m未満など）：間口狭小補正・奥行長大補正
- 容積率の異なる2以上の用途地域にまたがる土地：控除あり
- 借地権が設定されている土地（底地）：借地権割合分だけ評価が下がる
- 高圧線の下・墓地隣接・騒音地域など：個別の評価減交渉が可能なケースあり
これらの補正は見落とされやすく、税理士に依頼する場合も補正の適用漏れがないか確認することをおすすめします。
まとめ：評価額の把握から申告まで
相続不動産の評価は、路線価図の調査・補正率の計算・小規模宅地特例の要件確認など、複数のステップが絡み合います。評価額を誤ると相続税の過払い・過少申告いずれのリスクも生じます。
申告期限（相続開始を知った日から10か月以内）は短く、書類収集も含めて早期着手が欠かせません。路線価の調べ方・補正の計算・特例の要件判定は、税理士に依頼することで確実性が増します。当社でも提携士業の紹介が可能ですので、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。