住宅ローンが残っている状態で自宅を売りたい——転勤・離婚・相続・資金難など、理由はさまざまですが「ローンが残っていたら売れないのでは」と考えて動き出せないケースは少なくありません。実際にはローンが残っていても売却は可能です。ただし、残債と査定額の関係によって手続きの流れが大きく変わります。
- 売却の前提は抵当権の抹消。引き渡しと同時に残債を完済するのが基本。
- 査定額 > 残債（アンダーローン）→ 通常売却で対応可能。
- 査定額 < 残債（オーバーローン）→ ①自己資金補填 ②住み替えローン ③任意売却 の3択。
- 任意売却は競売より有利だが、信用情報への影響（ブラックリスト）は避けられない。
- 居住用財産の売却益には3,000万円特別控除（措置法35条）が使える場合がある。
なぜ抵当権の抹消が前提になるのか
住宅ローンを借りると、金融機関は担保として不動産に抵当権（民法369条）を設定します。抵当権が残ったままでは、買主は「ローンが返済されなければ金融機関に競売にかけられるリスク」を負う物件を購入することになるため、実質的に売買が成立しません。
そのため、抵当権の抹消は売却の絶対条件です。通常の売却では、売買代金の決済（売主への振込）と同日に、その代金からローンを一括返済し、同日中に抵当権抹消登記を完了させます。
アンダーローン：通常売却の流れ
アンダーローンとは「売却査定額 ＞ 住宅ローン残債」の状態です。
手順
- 不動産会社に査定を依頼し、売却予想価格を把握する
- 金融機関に問い合わせてローン残高と繰上返済手数料を確認する
- 「査定価格 − 仲介手数料等 − ローン残高 − 繰上返済手数料」がプラスかどうか確認する
- 不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始する
- 売買契約締結・決済日に一括返済と抵当権抹消を同時進行する
繰上返済手数料の確認方法
繰上返済手数料はローンの種類・金融機関によって異なります。
| ローンの種類 | 手数料目安 |
|---|---|
| 変動金利（メガバンク等） | 無料〜数千円 |
| 固定金利期間選択型（固定期間中） | 1万円〜数万円 |
| フラット35 | 無料（一部手数料あり） |
| 旧来の固定金利ローン | 残期間に応じた違約金（数十万円になる場合も） |
繰上返済手数料は売却前に必ず金融機関に書面で確認してください。電話口の返答だけでは不十分です。
オーバーローン：3つの選択肢
オーバーローンとは「売却査定額 ＜ 住宅ローン残債」の状態です。売却代金だけではローンを完済できないため、売買代金だけでは抵当権を抹消できません。
| 選択肢 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| ①自己資金補填 | 不足分を手持ち資金で補填してローンを完済する | 不足額が小さく手元資金がある |
| ②住み替えローン | 残債と新居の購入資金をまとめて借り直す | 住み替えが前提で安定した収入がある |
| ③任意売却 | 金融機関の同意のもと残債を完済せずに売却する | 返済困難で自己資金もない場合 |
任意売却の仕組みとメリット・デメリット
仕組み
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て通常の市場価格に近い価格で売却する方法です。売却代金でローンが完済されない場合でも、残債の分割返済等について金融機関と交渉できます。
任意売却と競売の比較
| 比較項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の7〜9割程度 | 市場価格の5〜7割程度 |
| 引き渡し時期 | 交渉可能（数か月の猶予あり） | 裁判所の決定に従う |
| 近隣への公知 | 通常の売却と見た目が同じ | 新聞・官報・インターネットで公告 |
| 残債の扱い | 分割返済等の交渉が可能 | 残債はそのまま債務として残る |
| 引越し費用 | 交渉次第で確保できる場合あり | 原則なし |
任意売却のデメリット
- 信用情報機関に延滞情報が登録（いわゆるブラックリスト入り）し、一定期間は新たな借入が困難になる
- 金融機関の同意が必要なため、価格設定・タイミングに制約がある
- 不動産会社の選択を誤ると、任意売却に不慣れなため手続きが滞るケースがある
- 競売申立てが先行している場合、期間内に完了しないと競売に移行するリスクがある
任意売却は競売に比べて有利な選択肢ですが、「最善の売却手段」ではありません。まずはアンダーローンへの転換（繰上返済・返済期間延長）や自己資金補填が可能かどうかを先に検討してください。
住み替えローン：買い先行と売り先行の違い
売り先行（現在の自宅を先に売却）
- 現自宅を売却し、ローンを完済する
- 仮住まい（賃貸等）に移る
- 新居を購入する
メリット：売却価格が確定してから購入予算を決められる。資金計画が立てやすい。
デメリット：仮住まいが必要。引越しが2回になる。
買い先行（新居を先に購入）
- 新居を購入する（この時点で旧ローン＋新ローンが二重になる）
- 現自宅を売却して旧ローンを完済する
メリット：仮住まい不要。引越しが1回で済む。
デメリット：売却が長引くと二重ローンが続く。つなぎ融資や住み替えローンが必要になる場合がある。
住み替えローンとは
現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて新たに借り換えるローンです。旧ローンの残債＋新居の購入価格の合計額を借りるため、返済総額が大きくなります。審査では収入に対する返済比率が重視されます。
売却益の確定申告：3,000万円特別控除
適用要件（措置法35条）
居住用財産を売却した場合、以下の要件をすべて満たすと最大3,000万円を譲渡益から控除できます。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 居住用財産であること | 実際に住んでいた自宅（売却前に住まなくなった場合は3年を経過する年の12月31日まで） |
| 売却相手 | 配偶者・直系血族・生計を同じくする親族等でないこと |
| 重複適用の禁止 | 売却年の前年・前々年に同特例または買換え特例を受けていないこと |
譲渡損失が出た場合
売却して損失が生じた場合（オーバーローンの自己資金補填含む）は、住宅ローンが残っている居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除（措置法41条の5の2）が利用できる場合があります。給与所得等との損益通算で所得税・住民税が還付されるケースがあります。
まとめ：まず残債と査定額を把握する
住宅ローンが残っている物件の売却で最初にやるべきことは、残債額と売却査定額の比較です。
- 金融機関に残高証明書を請求し、繰上返済手数料も確認する
- 不動産会社2〜3社に査定を依頼し、売却可能価格の目安を把握する
- アンダーローンなら通常売却、オーバーローンなら3つの選択肢を検討する
- 売却後の確定申告（3,000万円特別控除）の要否を税理士に確認する
当社では住宅ローン残債がある物件の査定・売却サポートも対応しています。まずはお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。